vol.1　フラット35（リフォーム一体型）を利用して…わくわくどきどき…夢をかなえるリノベのはじまり！

リノベーションのリアルな現場をお伝えする「リノベ密着レポ」
第一弾は築49年の中古戸建を新築の住宅性能と同等まで向上させるK様邸のリノベーションレポートです。

◆物件と出会い、スタイル工房へ相談！ 

現在お住まいのエリアに、家族で暮らせる戸建を購入+リノベーションをご希望だったK様。たまたま見かけて不動産屋さんに問い合わせした築49年の戸建住宅。エリア・環境・広さともとても気に入りました。
しかし、建物は２階が昔に賃貸していたままになっており、レトロな感じは好きだけれど自分たちの暮らしかたにはまったくあわない間取りでした。「リノベーションに一体いくらかかるのか？」「こんな古さの物件を購入してもよいのか？」と悩んだK様は、スタイル工房に相談に来てくださいました。


◆プランナーから購入前のアドバイス



相談の際にスタイル工房からお話しさせていただいたのは２点。
ひとつめは、一般的にこのくらいの築年数が経っている物件の場合、K様が想定されているよりもリノベーション費用が掛かるかもしれないので、現地調査をさせていただきたいということ。もうひとつは、こちらの戸建住宅は、建ぺい率、容積率が現在の法規に適合していない住まいなので、住宅ローンを組むのが難しいかもしれないということでした。

その後、K様に不動産屋さんとの連絡をとっていただき、スタイル工房で購入前のインスペクションを兼ねた現地調査をすることになりました。

現地を調査し、構造体は大工さんがきちんと建てたしっかりとした建物だろうという想定と、屋根裏も雨漏りもなく、屋根の瓦は最近になって軽い素材に葺き替えられていたことが解りました。古さの割には耐震的にも有利な形状で、屋根も既存をそのまま利用できるので予算を抑えることができそうと考えられました。そこで、ひとつめの問題はクリアー。

もうひとつのローン問題は、スタイル工房の提携するファイナンシャルプランナーからの提案で、既存不適格建築物でも基準に合わせてリノベーションすることで使うことが可能になった住宅金融支援機構の「フラット３５（リフォーム一体型）」を利用することで解決できました。


◆資金計画は「フラット３５（リフォーム一体型）」に決定！



「フラット３５」とは、銀行を介して住宅金融支援機構が提供している長期固定金利住宅ローンです。これまでは売買前の物件が新耐震の建物でかつ一定の基準を満たしている場合のみで旧耐震の建物には使えず、融資は物件の購入費用だけでそのあとのリフォームに掛かる費用については対象外でした。
しかし、2015年4月から「フラット３５（リフォーム一体型）」が使いやすくなり、旧耐震の築古建物も購入後にリフォームをして耐震基準や性能基準を満たせば物件の購入費と合わせリフォーム費用も借りることができるようになりました。

リフォーム一体型の場合には、下記のような流れを取ります。

適合検査をする機関が中古住宅を調査し、既存不適格な状況を確認する
↓
調査報告書が出る
↓
適合設計計画の提出
↓
リフォーム工事着工
↓
工事中は工事内容の検査が入る
↓
既存適格になったかを最終的に検査をし、フラット３５Ｓが適用される


引用：住宅金融支援機構【フラット３５（リフォーム一体型）】ご案内チラシより

このように長期固定金利での住宅ローンが組めること以外にも、耐震や性能についても検査がしっかり入ることや、フラット３５Ｓのついた住宅として今後売買をする上でも適合住宅として売りに出せるというところも、こちらの制度を活用するメリットです。

今回の戸建住宅をフラット３５Ｓの基準に適合させるため必要だった工事は、基礎高さの確保と床下換気、耐震性能を現行法に合わせること、小屋裏の換気を確保することでした。そして基準に合う工事を行うことは、そのまま住まいの性能をアップさせることになります。このように、築49年でもしっかりとした性能アップの工事を行うことでご家族がずっと安心・安全に住み継いでいける住宅にすることができます。

プランニングを重ねて、間取りや棚の位置など細かいところまでお打ち合わせするのに合計３か月ほど。その間にK様には物件の売買契約、ローンの手続き等を進めていただき、無事に物件のお引渡しとなりました。


◆売主様のご厚意で、購入前の物件調査


【現地調査写真】

通常は物件のお引渡しが済んでから精密な耐震調査を行いますが、今回は売り主様のご厚意でお引渡し前から一部を解体して床下や屋根裏をより細かくチェックし、耐震の計画を作ることができました。家族の暮らしを考え、使い易く安全なプランを考え、動線やゾーニングを検討して計画がまとまり、どんな床材にするか、建具の色はどうするかなどのコーディネートや収納の内部など細かい仕様のお打ち合わせも終えたら、ついにご契約です。そしていよいよ、工事がはじまります。
次回はK様邸の工事の様子を、順を追ってご報告していきます。お楽しみに！




■『よみがえった築49年の家』シリーズ一覧■

vol.1　フラット35（リフォーム一体型）を利用して…わくわくどきどき…夢をかなえるリノベのはじまり！
vol.2　スタイル工房の戸建リノベ性能アップ工事の全貌をご紹介！前編
vol.3　スタイル工房の戸建リノベ性能アップ工事の全貌をご紹介！後編
vol.4　職人さんたちの仕事をご紹介！前編
vol.5　職人さんたちの仕事をご紹介！後編
vol.6　もうすぐ完成！社内検査と第三者機関の検査も。あらゆる人が検査を実施
vol.7　築49年の中古戸建てが大変身！リノベの全貌を解説します！
vol.8　築49年の中古戸建てが大変身！リノベの全貌を解説します！