Vol.25＜後編＞中古リノベに適した戸建て物件の選び方①【ローン編】

新築もいいけど、好きな街で、オリジナルの暮らしがしたいなら中古を買ってリノベーションするのがおすすめ！でも、中古物件ってどうやって探せばいいの？というギモンにお答えします。
今回は、リノベーションに適した中古戸建の探し方や選び方のコツです。マンションと違い、一戸建ての場合は、住宅ローンを利用するのであれば選べない（＝ローンが通らない）可能性が高い物件があります。まずはそれを知ったうえで物件探しをしていきましょう。

「借地権」の物件かどうか

最後に「土地の権利」を確認します。
土地の権利には主に「所有権（しょゆうけん）」「借地権（しゃくちけん）」「底地権（そこちけん）」があります。
まずはそれぞれの内容からみていきましょう。

①所有権
所有権はその名のとおり「土地を所有する権利」で、流通している中古物件のほとんどがこの「所有権」の物件です。物件を購入すれば、土地も中古物件も購入者が所有することができます。
所有者になると、その土地や建物を自由に売買することができ、固定資産税や都市計画税を支払う義務が発生します。

②借地権
借地権とは「地主さんから土地を借りる権利」です。
借地権の土地の場合、継続して地主さんへ毎月「地代（ちだい・じだい＝賃料）」を払わなければいけません。借地期間終了後、更新する場合には更新料がかかる場合もあります。地代や更新料の金額は、相場や目安の算出方法をもとに、地主さんと借地権者の間で決められます。

さらに、借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類があり、前者は地主さんの承諾なく地上権の譲渡や賃貸をすることができますが、後者には地主の承諾や承諾料の支払いが必要になります。

③底地権
底地権とは、②の借地権が付いている土地の権利のことです。
底地を所有した場合、借地人に土地を貸した地代や、契約更新などの際の更新料を受け取る権利を得ることになります。
しかし、底地権を購入しても、借地権がある場合は自分が住むことはできません。マイホームの目的に合った土地ではありませんので、候補から外しましょう。

借地権や底地権の物件は、所有権の物件に比べ価格が安いため、ポータルサイト等で検索していると目をひくことがあります。
借地権は、人気の高いエリアで探している場合やイニシャルコストを最大限抑えたい場合にはメリットがありますが、住宅ローンの審査が通りにくいケースが多いのです。
仮に購入ができた場合でも、将来的に売却する時などに苦労するリスクもあることを知っておきましょう。

 

内見前に物件情報をチェックしよう

住宅ローンを利用してマイホームを取得予定の人は、上記のようなローンが使えない物件や通りにくい物件に注意しましょう。
内見をしてみて、とても良い物件だと感じても、思わぬ落とし穴があります。購入を決断してから気付くということがないように事前にしっかりと物件情報を見て、理解しておくことが大切です。

再建築の可否や建ぺい率・容積率、土地の権利などの情報はポータルサイトや物件チラシの概要欄に記載されています。様々な状況を想定し、長い目で考えた物件選びをしていきましょう。

＊写真はイメージです