戸建てのリノベーションならどんな物件がいい？注目したいポイントを紹介！
そこで、注文住宅以外の選択肢として、ぜひ検討していただきたいのが「中古物件のリノベーション」です。
今回は、戸建て物件のリノベーションがおすすめの理由やリノベーションするならどんな物件がいいのかについてご紹介します。
さらに、戸建て物件をリノベーションするときに注目したいポイントについても併せて解説するので、ぜひ参考にしてください。
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目次
- 戸建て物件のリノベーションはなぜおすすめなの？
- リノベーションするならどんな物件がおすすめ？
- 戸建て物件をリノベーションするときに注目したいポイントとは？
- 戸建て物件をリノベーションするときにやっておきたいことは？
- まとめ
戸建て物件のリノベーションはなぜおすすめなの？
ここでは、戸建て物件のリノベーションがおすすめの理由について見ていきましょう。
注文住宅よりも費用を抑えられる
参照元：費用のこと
注文住宅の建築費用は全国平均で3,459万円、東京や大阪などの三大都市圏の平均はなんと3,843万円となっており、毎年建築費用が上がっています。
この金額には土地費用などが含まれていないので、土地探しからはじめられる方は、さらに費用がかかることになります。
また、既存建物がある土地を購入して、建物を壊してから新築を建てる場合、既存建物の解体費用に加え、滅失登記費用がかかることも留意しておかなければなりません。
もちろん、建物の解体や登記関係には時間と手間がかかってしまうので、経済的負担以外の労力もかかるでしょう。
ただ、中古物件のリノベーションなら、解体費用がかからないのはもちろん、そもそも物件の購入費用を抑えられます。実際、国土交通省が発表している資料を見てみると、中古物件の費用は全国平均で2,959万円と、注文住宅の建築費用よりも1,000万円近く安いのです。
もちろん、中古物件の購入費用には土地代が含まれているので、土地探しからはじめる注文住宅よりも大幅にコストを抑えられるのがわかるでしょう。
※国土交通省 令和３年度住宅市場動向調査報告書
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001477550.pdf
建売住宅よりも自由度が高い
建売住宅は注文住宅よりも費用を抑えられるので、一定の人気があります。
ただ、キッチンやお風呂などの住宅設備に加え、間取りやクロスの色などはあらかじめ決められているので、必ずしもライフスタイルや自分の好みに合うとは限りません。
最近の建売住宅では、一部のクロスや照明などについてはカスタマイズできることがありますが、間取りや住宅設備については、決められないのが一般的で、柔軟性に欠けるのがデメリットともいえます。
しかし、中古物件のリノベーションなら、内装や設備などを自由に決められるので、満足度が高い家で暮らせるでしょう。なお、間取りについても柔軟に対応できる場合があるので、リビングを広くしたり、洋室を増やしたりなど、希望に合わせて作り変えることが可能です。
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新築建売をリノベーションした事例：新築建売→リノベ
立地条件がいい物件を見つけやすい
参照元：<前編> 物件探しに役立つかも？用途地域（ようとちいき）
土地探しから家づくりをはじめる場合、予算や条件に合った土地を探すのに数年かかることも少なくありません。しかし、中古物件であれば、選択肢の幅が広がるので、条件にあった土地・物件を見つけやすいでしょう。
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リノベーションするならどんな物件がおすすめ？
戸建て物件のリノベーションがおすすめなのはわかったけど、リノベーションするならどんな物件がいいの？と思われる方も多いのではないでしょうか。
ここでは、リノベーションに適した戸建て物件の特徴を見ていきましょう。
リノベーションしやすい構造
参照元：東京で戸建てに住む！中古物件をリノベーションor新築…事例集リノベーションを前提として物件を選ぶときは、工法・構造によってリノベーションのしやすさや間取りの自由度などが変わるので、どういった方法で建てられているのかを確認することをおすすめします。
木造軸組工法
参照元：撮影雑記～ 東京都杉並区 戸建てリノベーション N様邸木造軸組工法とは、在来工法とも呼ばれており、日本に古くから伝わる伝統的な工法です。実は、日本にある木造住宅のほとんどが、この木造軸組工法で建てられており、大手ハウスメーカーの最新の木造住宅でも木造軸組工法が採用されています。
あまりイメージつきにくいかもしれませんが、古くからあるお寺や神社もほとんどが木造軸組工法で作られているのです。
木造軸組工法は、梁や柱、筋交いで建物を支えているので、既存の壁を壊して間取りを変更しやすいのが特徴です。既存の耐力柱や梁などを残していれば、基本的には間取りを自由に変えられるので、大きなリビングを作れたり、部屋数を増減できたり、自由度が非常に高いのです。
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2×4、2×6工法
参照元：2×4リノベは難しい？いいえ、こんなにステキになります！2×4、2×6工法は木造枠組壁工法ともいわれており、天井と床、そして壁の6面で建物を支える工法です。2×4、2×6工法は耐震性が高い一方、構造上、壊せない壁があるので、リノベーションに不向きとされています。
もちろん、リノベーションが全くできないというわけではありませんが、構造上必要な壁を残したまま間取りの調整をしなければならないので、どうしても設計に制限が出てしまいます。
とはいえ、構造をしっかりと理解していれば、間取り変更を含む大規模なリノベーションも可能です。スタイル工房では社内で2×4、2×6工法に関する勉強会を開催し、構造や特徴の理解を深めています。定期的な勉強会をおこなうことで、十分な知識を身につけ、お客様のニーズに合わせたリノベーションの提案が可能です。
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軽量鉄骨軸組工法
参照元：撮影雑記
軽量鉄骨軸組工法は大手ハウスメーカーなどで採用されることが多い工法の一つです。基本的な考え方は木造軸工法と変わりませんが、使用している建材が軽量鉄骨になります。鉄を使っているので、大開口を作れるのが特徴といえるでしょう。
ただし、軽量鉄骨軸組工法では、ハウスメーカー独自の構造計算によって開発された建材や部材が使用されていることがあるので、簡単にリノベーションできないのです。
絶対にリノベーションできないわけではありませんが、構造計算をしっかりした上で計画を進めていく必要があるでしょう。
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鉄骨ラーメン構造
参照元：「これってワガママ？」それでも言ってみて！ 夢を叶えたリノベのお家
鉄骨ラーメン構造は一部のハウスメーカーで採用される工法です。別名ユニット工法ともいわれており、長方形の鉄の枠組みを組み合わせて建てていきます。
この工法についてもハウスメーカー独自の構造計算によって建てられている上、ユニット同士のドッキング箇所にも特殊な部材が使用されていることがあるので、安易にリノベーションすることができません。
戸建て物件をリノベーションするときに注目したいポイントとは？
ここでは、戸建て物件をリノベーションするときに注目したいポイントについて見ていきましょう。
建蔽率・容積率
参照元：＜後編＞中古リノベに適した戸建て物件の選び方①【ローン編】
戸建て物件をリノベーションするときは建蔽率と容積率を確認しておきましょう。
建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、法律によって定められています。たとえば、80㎡の土地に対して、建蔽率が50％と定められている場合、建築面積は40㎡ということになり、40㎡までの建築面積でしか家を建てることができないのです。
ただし、建蔽率はあくまでも敷地面積に対する建築面積なので、2階建てや3階建て、もしくは4階建てにすれば延べ床面積を広くすることは十分に可能なのです。
たとえば、40㎡までの建築面積でしか家を建てられない場合でも、3階建てであれば、40㎡×3となるので、120㎡の家を建てることができます。
しかし、その際、ポイントとなるのが容積率です。
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
たとえば、80㎡の土地に対して、容積率が100%と定められている場合は、1階建てや2階建てにかかわらず、総延べ床面積が80㎡以下でないといけません。
仮にリノベーションによって、増改築する場合は、建蔽率や容積率の規定以内でなければならないので、計画を進める前にあらかじめ確認しておくことが大切です。
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＜中編＞中古リノベに適した戸建て物件の選び方①【ローン編】
「建蔽率・容積率をオーバーしていないか」
斜線制限
参照元：＜中編＞中古リノベに適した戸建て物件の選び方①【ローン編】
斜線制限とは、隣接する建物や道路の日当たり・採光を確保するために、建物の高さを制限するといった建築基準法で定められているルールの一つです。
屋根の形を変えたり、階数を増やしたりしたことで、隣接する建物の日当たりや採光を妨げないように、建築可能ラインを確認しておかなければなりません。
防火地域・準防火地域
参照元：<前編> リノベに適した中古物件、その選び方・見極め方は？【眺望編】
東京都内などの都市部では、市街地での火災を防ぐために、建物の延べ床面積や使用できる建材に制限があります。
戸建て物件をリノベーションするときは、該当の物件が防火地域・準防火地域かどうかを確認し、もし防火地域・準防火地域内であれば、使用する建材や仕様を工夫しなければなりません。
再建築不可物件
参照元：＜前編＞ 中古リノベに適した戸建て物件の選び方①【ローン編】
再建築不可物件とは、既存の建物を取り壊して新たに建物を建てることを禁じている物件のことです。
ただし、リノベーションであれば、既存の建物を壊すわけではなく、むしろ建物を活かして作り変えるので問題ありません。
しかし、再建築不可物件は担保価値がないと判断されることが多く、一般的には住宅ローンの審査に通りにくいとされています。
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＜前編＞中古リノベに適した戸建て物件の選び方①【ローン編】
「再建築不可」の物件かどうか
戸建て物件をリノベーションするときにやっておきたいことは？
戸建て物件のリノベーションでは、家族構成やライフスタイルに合わせて自由に間取りや住宅設備を決められます。
ここでは、中古の戸建て物件のリノベーションでやっておきたいことについて見ていきましょう。
耐震性の強化
参照元：戸建てフルリフォーム＆フルリノベのビフォーアフターが見たい！
物件の築年数によりますが、できれば耐震性の強化はしておきたいですね。
地震大国ともいわれている日本では、毎年何度も地震が起きているので、しっかりと地震に耐えられる家に仕上げておく必要があるでしょう。
日本では、耐震基準法というものが制定されていますが、大きな地震が来るたびに改定されており、最新の住宅は今の法律に則った基準で建てられています。
一方、1981年以前の建物については、旧耐震基準の建物なので、耐震強度が十分とはいえないのです。そのため、1981年よりも前の建物については耐震補強をしておいたほうがいいでしょう。
また、1981年以降であっても、耐震診断を行い、必要に応じて耐震補強することをおすすめします。
①＜前編＞住宅ローン「旧耐震」や「容積オーバー」の物件にご注意を
不動産会社は、物件を売ってしまえば終わり
➁＜後編＞住宅ローン「旧耐震」や「容積オーバー」の物件にご注意を
金融機関の審査基準がもっと厳しくなる可能性も
断熱性をアップ
参照元：スタイル工房 新高円寺モデルルーム 工事中レポート！vol.2 ～解体、断熱～
1990年代の戸建て住宅には、十分な断熱材が入っていないケースがあるので、快適な空間を作り上げるためにも断熱性向上のリノベーションをおすすめします。
具体的には高断熱のサッシに変更したり、断熱材が入っていないところにグラスウールやウレタンフォームなどの断熱材を充填したりしましょう。
また、とくに寒さが気になる方は床暖房などの採用も検討してもいいかもしれません。
まとめ
戸建て物件のリノベーションは、幅広い選択肢の中から、理想のマイホームに近づけるための一つの手段ともいえるでしょう。
注文住宅の場合、土地探しからはじめることが多く、時間がかかるのはもちろん、費用が高額になるケースも少なくありません。
しかし、戸建てのリノベーションなら、物件の選択肢が広がることから、予算などの条件にあった物件を見つけやすいことに加え、費用を抑えてマイホームを手に入れることができます。
また、キッチンやお風呂などの住宅設備や間取りなどを自由に決められるので、建売住宅よりも自由度が高く、それぞれの家族構成やライフスタイルに合わせた家づくりができます。
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