ファイナンシャルプランナーに聞いた！「実家リノベ」のポイントや気になる税金、ローンのこと

実家をリノベーションして両親と同居したい！そんなとき、真っ先に気になるのがお金のこと。おうちの状態やリノベーション費用など家族によって事情は異なりますが、最低限おさえておくべきポイントをファイナンシャルプランナーにお聞きしてきました。

お話を聞いたのは・・・

甲賀 規子 ファイナンシャルプランナー　CFPⓇ・宅地建物取引士
スタイル工房顧問ファイナンシャルプランナー。
不動産、相続を中心に実務経験は20年以上。「8割聴き2割話す」をモットーに問題を見える化し、専門的なことや人と人が絡む複雑なことを分かりやすくサポートするコンサルティングが得意。

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目次

• 親の持ち物である実家をリノベーション！何から始めればいい？
• リノベーション工事費用は誰がもつ？
• 贈与税って？たとえ親子間でも年間110万円以上で税金がかかる！
• 祖父母や親類の家をリノベして住みたい！そんな時はどうすれば？
• 実際にリノベしたおうちが見たい！引き継いだおうちリノベ集
• まとめ

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親の持ち物である実家をリノベーション！何から始めればいい？

自分が育った実家を二世帯仕様にリノベーションして暮らしたいと考えたとき、やることはたくさんありますが、まず何からはじめればいいのでしょう？
 

まずはきょうだいの同意から

実家を二世帯仕様にリノベーションして子ども家族がそこに移り住む場合、両親との同居についてあらかじめ他のきょうだいの同意を得ておくこと。遠い将来かもしれませんが、兄弟がいる場合同意があれば相続の時の懸念が減りますね。
 

そして「自分たちのしたい暮らし」がリノベーションで叶うのか確認

きょうだいの同意を得られたら、「したい暮らしがリノベーションで叶えられるのか」を確認。キッチンはそれぞれの世帯にほしい、お風呂は一緒でもOK！など、どんな暮らしがしたいのかなどを間取り図と共に、リノベのプロに相談してみましょう。
 

リノベーション工事費用は誰がもつ？

実家を二世帯仕様にリノベーションして子ども家族がそこに移り住む場合、リノベーション費用をだれがもつかで税金のかかり方が変わってくるので注意が必要です。
 

親がリノベーション費用を全てもつ場合

まずは、親が全ての費用を出してリノベーションする場合。元々親の持ち物である家を、自分でリノベーションするのですから、税金などが発生することはありません。
両親ときょうだい、合意の上で同居をはじめることがまず大前提。これは全ての実家リノベに当てはまります。
 

子どもがリノベーション費用を持つ場合

最も多いのが、同居する子どもがリノベーション費用を出すケースです。「実家に住ませてもらうんだから、リノベーション費用は自分たちでもつよ。住みやすいように色々変えたいし」。一見合理的に思えますが、この場合は注意が必要です。

実は、「親の持ち物である家のリノベーション費用を子どもが払う」という行為は、子どもから親への「リノベーション費用の贈与」にあたるのです。年間110万円以上の贈与には、たとえ親子間でも贈与税がかかります。
 

贈与税って？たとえ親子間でも年間110万円以上で税金がかかる！

「贈与」にしないためには、家の所有を子どもに移す必要がある

リノベーション費用を「贈与」という扱いにしないためには、家の所有を子どもに移しておく必要があります。これについては、リノベーションしたい実家の固定資産税評価額によっても方法が変わります。

固定資産税評価額というのは、実際の建築費ではなく課税金額の基準となる家の金額。古い家ほど評価額は下がっていくため、もしこれが110万円以下であれば、複雑な手続きは必要ありません。リノベーション前に親から子どもへ家を贈与すれば、家は子どもの持ち物になり、リノベーション費用は贈与にはあたりません。ただし、登記のための登録免許税と、司法書士へ依頼した場合の報酬が必要です。

▼登録免許税の税額表　国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

また、評価額が110万円は超えるがそれほど高くなければ110万円を超えた分に対して贈与税を支払って家の所有権全部移すという方法もあります。

▼贈与税の計算と税率（暦年課税　）国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm
 

ローン減税を受けるときのポイント

リノベーション費用については、ローンを組むことも多いと思います。
その際、ローン減税の適用要件には「工事前から所有していて、自身が居住する建物」とあるため注意が必要です。
実家リノベが決まったら、登記による所有権を事前に持つことができるか、を確認しましょう。
（工事前と工事後の所有権者が同じであること、その居住用とすることが要件）
 

祖父母や親類の家をリノベして住みたい！そんな時はどうすれば？

親がその親（祖父母）から相続したおうちに住む場合

両親とは別の家に住んでいた祖父母（故人）の家に住むことになった場合、故人の相続は遺言書で遺贈となっていなければ孫が直接相続はできないので、親に所有権がうつってから、改めて、前述の方法で所有権を子どもに移すかたちになります。
 

親類の住んでいたおうちを買い取って住む場合は？

祖父母に限らず、親類の住んでいたおうちを「買い取って住みたい」というケースもあるでしょう。実はこの「親族間売買」については注意が必要です。
まず、仲介会社を間に入れて妥当な売買価格で買い取る必要があります。さらに、ローンを組んで買うときには、審査が通りづらい場合があることも頭に入れておきましょう。
 

実際にリノベしたおうちが見たい！引き継いだおうちリノベ集

それでは、実際に実家や親族の家をリノベーションした例を見てみましょう。
 

２階にLDKと水まわりを新設して２世帯住宅にリノベーション

築31年の実家の２階に子世帯のためのLDKをつくった例です。
お風呂やトイレも新設し、玄関共用の２世帯仕様にリノベーションしました。
親・子世帯ともにインナーサッシを設置して、騒音対策や断熱など、住環境もアップしています。

この写真の事例詳細はこちら：No.838　親・子・孫3世代で伸び伸び暮らす
 

実家を増築。プライバシーにも配慮した２世帯住宅に

同じく、実家の2階を二世帯仕様にしてご夫婦で移り住んだおうちです。
築10年とまだ新しい戸建てでしたが、増築して2階にもお風呂など水まわりを新設しました。
玄関は共用ですが、階段の上り口に扉を設けるなどプライバシーに配慮しています。

この写真の事例詳細はこちら：No.659　憩
 

お祖母さまの住んでいた公団マンションの一室を自分仕様に

両親との同居や家族での移住だけでなく、お一人暮らしのためのリノベーション例もあります。
こちらは、お祖母さまの住んでいた築38年の公団系マンションの一室。
排水管の位置は変えられなかったため設備を新しくし、3LDK→2LDKの住みやすい間取りにしました。

この写真の事例詳細はこちら：No.677　シンプルな暮らし　こだわりの生活
 

まとめ

今回は、実家リノベでかかってくる税金や注意すべきポイントの基本をお伝えしました。とはいえ、ご家族の数だけケースが存在します。家族構成や物件状況、希望のリノベーションができるか、その費用感など個々に異なるため、リノベーション時には実際にプロに相談するのが一番のおすすめ。スタイル工房では、住宅に詳しいファイナンシャルプランナーと経験豊富なプランナーがお金のこと、暮らしのことをワンストップでアドバイスさせていただきます。


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