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旧耐震のマンションは買わない方がいいの? 中編

2018年09月4日(火)
新築もいいけど、好きな街で、オリジナルの暮らしがしたいなら中古を買ってリノベーションするのがおすすめ!でも、中古物件ってどうやって探せばいいの?というギモンにお答えします。第6回目は「耐震性」編の続きです。「旧耐震基準」のマンションってどうなんだろう?やっぱり買わないほうがいいの?と心配になった方のために、メリットとデメリットを整理してみましょう。

中古を買ってリノベしよう!|旧耐震のデメリットとは?

旧耐震基準のデメリット
デメリット① 住宅ローン控除が使えない
住宅ローン控除とは、10年間にわたり年末の住宅ローン残高の1%が所得税や住民税から控除されるという制度のことをいいます。(控除される金額には上限がありますので、詳細についてはご注意ください)
 
この住宅ローン控除を適用するためには、購入前25年以内(マンションの場合)に建築された物件である必要があります。
 
築25年以上であっても、新耐震基準の物件や、旧耐震基準時代の物件であっても「耐震基準適合証明書」が取得できる物件であれば適用することが可能です。
ただ、基本的には1981年5月以前に建築確認が申請された旧耐震基準時代の物件の場合、耐震適合証明が取れないケースがほとんどです。
 
 
デメリット② 贈与の非課税制度が使えない
一般的には、両親など直系尊属から資金の贈与を受けると「贈与税」が課税されます。
しかし、住宅購入資金に対する資金援助の場合は、贈与税が非課税になるという制度があります。
 
平成32年3月31日までに売買契約を締結した場合、一般的な住戸で700万円、省エネ住宅の場合は1200万円までが非課税で贈与できます。
 
この非課税制度の適用条件は住宅ローン控除の条件と同様、マンションの場合は築25年以内、もしくは耐震基準適合証明が取れることが条件となります。
そのため、耐震適合証明書が取得できない旧耐震の物件の場合は利用することができません。
 
 
デメリット③ 不動産取得税・登録免許税の優遇が使えない
居住用の住宅を購入する際、一定の条件を満たせば不動産取得税や登録免許税が軽減されます。
しかし、この優遇を受けるためには住宅ローン控除の適用条件と同じく、物件が築25年以内である必要があります。
 
築25年以上であっても耐震基準適合証明が取得できれば適用される点も住宅ローン控除と同じです。
 
 
デメリット④ コンクリートが劣化しているリスク
マンションの寿命=コンクリートの寿命であるともいわれています。
コンクリートが劣化して強度が保てなくなったマンションには、住むことができなくなります。
 
コンクリートの品質は年々改良され、今では非常に寿命が長いコンクリートもあります。
 
当然、何十年も前に使用されていたコンクリートの品質は、今の新築マンションで使用されているものと比べると強度や精度は劣ります。
ただし、コンクリートは風や雨に直接触れることで劣化していくため、外壁がタイル張りや、吹き付けであっても定期的に塗装、補修されているマンションであれば十分に長持ちさせることが可能です。
 
物件の内見時にはマンションの外壁を一通り確認し、大きなひび割れや、鉄筋の錆が流れ出している箇所がないかをチェックする必要があります。
細かいチェックは専門家でないとできませんので、不安がある場合は専門家によるインスペクション(建物現況調査)を依頼すると良いでしょう。
 
 
デメリット⑤ 修繕積立金が高額になるリスク
マンションを購入すると毎月、修繕積立金の支払いが発生します。
 
日本のマンションの多くは「段階増額積立方式」という方式が採用されており、修繕積立金は築年数が経つごとに値上げされていきます。
 
これは、まだまだ新築至上主義の日本において、分譲時には積立金を安く設定しておき、新築マンション購入のハードルを下げるためといわれています。
 
きちんと修繕計画や積立計画が立てられていないマンションは修繕積立金が不足し、値上げをせざるを得ない状況になることもあります。
値上げを重ねた結果、修繕積立金だけで5万円/月以上などと、非常に高額になってしまうケースもあるのです。また、場合によっては12〜13年に一度のペースで実施する大規模修繕工事の際に「修繕一時金」として、各世帯ごとに数十万レベルの徴収がされるマンションもありますので、あらかじめそういった計画が無いかどうかは確認が必要になります。
 
修繕積立金は、住宅ローンの返済が完了した後も、所有している限りずっと支払い続けなければならないコストなので、注意が必要です。
 
 
デメリット⑥ 建て替えのリスク
老朽化してしまったマンションは建て替えられてしまう可能性があります。
 
現状ではマンションの建て替えには所有者の4/5の賛成が必要となるため、決議のハードルが非常に高く、老朽マンションの建て替え事例は全国的にまだまだ多くはありません。
しかし、容積率が余っていて、建て替えることによって今よりも床面積を増やせるような物件の場合は、建て替えられる可能性があります。
 
せっかく数百万円もの大金をかけてリノベーションをしても、建て替えが決議されてしまえば容赦なく取り壊されてしまいます。
 
そのマンションで建て替えの話が出ているかどうかは、マンションの総会の議事録などで確認することができます。
契約前にいちど確認させてもらうのもいいでしょう。

 
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