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旧耐震のマンションは買わない方がいいの? 後編

2018年09月11日(火)
新築もいいけど、好きな街で、オリジナルの暮らしがしたいなら中古を買ってリノベーションするのがおすすめ!でも、中古物件ってどうやって探せばいいの?というギモンにお答えします。第6回目は「耐震性」編の続きです。「旧耐震基準」のマンションってどうなんだろう?やっぱり買わないほうがいいの?と心配になった方のために、メリットとデメリットを整理してみましょう。

中古を買ってリノベ|旧耐震マンションのメリット中古を買ってリノベ|旧耐震マンションのメリット

旧耐震基準のメリット
メリット① 築浅の物件より価格が安い
基本的に、築年数が古いマンションは新しいマンションよりも価格は安くなります。

中古物件を検討されている方の多くは、旧耐震のマンションを避ける傾向が強いため、新耐震基準のマンションよりも価格が安く設定されていることが多いのです。

住宅ローン控除が利用できないことによって、総支払額では数百万円の差が出てくるため、その分の価格を安くせざるを得ないという場合もあります。


メリット② 立地が良い場合が多い
いまはどこのマンションデベロッパーも、新築マンションを建設するための用地の取得に苦戦しています。

良い立地には既にマンションやビルが建設されており、新たなマンションを建設することができません。
つまり、築年数が古いマンションの方が良好な立地に建てられていることが多いのです。

また、無理に用地を仕入れて建てられたマンションなどは、建物の形状がかなり複雑なことがあります。
その点、敷地に余裕のある時に建設されたマンションの場合は敷地や建物の形状がきれいに調っています。

形状が複雑なことで修繕費用がかさんだり、日当りや眺望、セキュリティ、動線などに影響が出てきます。


メリット③ 建物の背が高く眺望が良い場合がある
築年数の古いマンションの場合、建設時と現在で高さ制限などの建築基準が変更になっていることが多くあります。
今のルールでは背の高いマンションが建てられないエリアに、ぽつんと背の高い築古のマンションが建っている場合などがそうです。

周辺の建物が低層で建てられているため、5階や6階のお部屋でもかなり眺望が抜けています。
そのエリアの建物の高さ制限が変わらない限り、眺望をずっと維持することができます。

眺望はお金で買えるものではありませんので、建物が密集していて眺望の良い物件が少ない都心の中古マンションにとっては非常に大きなプラスポイントとなります。

ただし、将来的にそのマンションを建て替えることになった場合には建物の大きさが制限される可能性もありますので、その点も踏まえて検討する必要があります。

まとめ
繰り返しになりますが、旧耐震基準の時代のマンションであっても、立地が良く、管理が行き届いており、耐震強度の高い優良な物件は存在します。

最初から旧耐震基準時代のマンションを避けるのではなく、きちんとメリット・デメリットを把握した上で物件を選ぶのが良いでしょう。
避ける人が多いからこそ、とても条件の良い物件に出会えるかもしれません。

築年数の古いマンションの場合は建物の傷み具合を見たり、修繕履歴や修繕計画、マンションの総会の議事録などもチェックしてみましょう。
もし気に入った物件の築年数が1970年代などの築古物件だった場合は、ホームインスペクションで第三者の専門家に物件のチェックをしてもらうことや、リノベーションのプロや専門家と一緒に現地を確認することをおすすめします。

また、2018年4月1日から改正宅地建物取引業法が本格施行され、インスペクション(建物状況調査)制度が始まりました。
これは売買契約締結時などにインスペクションの可否やあっせん、結果の提示などを行うことを義務づけたものです。

同時に「安心R住宅」というロゴマークの適用もスタートしています。
これは「新耐震基準」をクリアする耐震性とリノベーションの実施、建物の維持保存の履歴や保険などの情報の開示について、国の基準を満たした中古住宅に付与されるもの。

これらが浸透すれば、中古マンションの流通が活性化し、全体的な質も向上すると期待されています。
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