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中古を買ってリノベしよう!Vol.1 いい中古物件に出会うには? 前編

2018年03月30日(金)
新築もいいけど、好きな街で、オリジナルの暮らしがしたいなら中古を買ってリノベーションするのがおすすめ!でも、中古物件ってどうやって探せばいいの?というギモンにお答えします。

 

まずは、住まいの条件を整理しよう


不動産ブログ 中古を買ってリノベしよう!|物件探し

中古物件を探すにあたって、まず最低限決めておくべきことは
①場所(立地)
②広さ(平米数)
③予算

の3つ。

①は通勤が便利な範囲で「沿線駅から10分以内」という風に指定する人がほとんどです。
また、子どもの学区の都合などから「〇〇区内で」という条件が付くことも。

中古リノベに限った話ではないですが、自治体によって行政サービスがかなり変わります。同じ都内でも、区によっても違いが。通勤と周辺環境に目がいきがちですが、子どもの医療費助成対象年齢やごみの分別方法など、暮らしに関わる部分は見ておいて損はないかも。自治体のホームページなどにも目を通しておくとよいでしょう。

②については、家族が暮らすのに必要な、最低限の広さと間取りを考えます。
「65平米以上で、2LDKと収納」といった具合です。構造的にできない場合もありますが、ひとまず基準として決めておきましょう。

③については、リノベーション費用も含めた全体の予算を考えて、そこから物件購入費用とリノベーション費用に割り振ります。とは言え、物件の状態によってリノベーション費用も変わりますし、なかなか一概には決められませんよね。リノベーション会社とコラボの実績のある不動産会社に相談したり、リノベ費用を公表している実例で近い間取りや広さのものをチェックして、目安を持っておきましょう。

「総予算5,000万円でリノベ費用に1,000万円くらいかけたいから、諸経費を考えて3,500万円くらいの中古物件を探そう」といった具合です。

厳密に決めてしまわず、不動産会社には総予算と合わせて目安を伝えます。例えば、上の予算で探した場合、物件価格が予定以上の4,000万円でも、比較的新しくリノベ費用が500万円ですんだり、逆に、予算内でも築年数が古く、リノベーション費用がかさむということがあるからです。

余談ですが、マンションを購入すると毎月かかる修繕積立金は築年数が古くなればなるほど、値上がりしていくことが多いため、修繕積立金や管理費が高すぎたり、逆に安すぎたりする物件は要注意です。また、今は適正な価格でも、将来的に値上がりするリスクの高いマンションも見極める必要があります。
 

ところで、中古物件ってどうやって売られるの?


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全国の中古物件情報は、レインズ(REINS)という物件情報システムに登録されています。
これは、全国の不動産仲介会社が見ることができるネットワークシステムで、国土交通大臣から指定された全国4つの不動産流通機構が運営しています。

不動産会社はこのレインズを使って、条件などで検索し、来店したお客様に物件を紹介しています。
つまり、全国どこの不動産会社に行っても、条件が同じなら、紹介される物件はほぼ同じ、ということになります。

いい中古物件に出会うには? 中編に続く
 
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