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中古を買ってリノベしよう!Vol.2 中古物件の「築年数」って? 中編

2018年04月18日(水)
新築もいいけど、好きな街で、オリジナルの暮らしがしたいなら中古を買ってリノベーションするのがおすすめ!でも、中古物件ってどうやって探せばいいの?というギモンにお答えします。第2回目は「築年数」編!

▽中古を買ってリノベしよう!中古物件の「築年数」って?  前編


不動産ブログ 築年数って?|旧耐震時代の建物
 

旧耐震基準時代の建物は絶対ダメ?


では、旧耐震基準のマンションはすべて耐震強度が弱いのかというと、必ずしもそうは言いきれません。

建築基準法上の耐震基準はあくまで「これ以上の強度で建てなさい」というものです。そのため、基準値以上で建てたとしても、まったく問題はないのです。

1981年5月以前に建築申請が下りたマンションでも、現在の新耐震基準を満たしているマンションは存在します。見た目には分からない耐震強度ですが、きちんとお金をかけて「耐震診断」を行い、強度が証明されている物件もあります。

しかし、数多く存在する旧耐震基準時代のマンションの中で、そのような物件を探すのはなかなか難しいもの。本来はそれらの情報が蓄積され、一般のお客様でも検索可能になっている状態が望ましいのですが、残念ながら今はまだそこには至っていません。

日本の中古マンション市場がそのような状態にある以上、中古マンションを探している方の多くが「新耐震基準を満たしたマンション」という条件で物件を探しています。
「1980年以前のマンションはそもそも検討候補に入れない」という方も多いので、もし旧耐震基準のマンションを購入した場合は、売却しようとした時に売りにくくなるリスクがあります。

 

築年数が古いと、ほかにどんなデメリットがあるの?


ひとつに住宅ローンの問題があります。
築年数が古すぎると、住宅ローンを組む際に借入期間の条件が厳しくなります。そのため、35年などの長期間での借り入れができなくなる可能性があります。

また、気付きにくいのが「住宅ローン控除が受けられない」というデメリット。

住宅ローン控除とは、一定の条件を満たした物件の場合、住宅ローンの年末残高の1%が10年間にわたって所得税・住民税から控除されるという制度のことです。
適用期間は2017年年末まででしたが、消費税増税延期を受け、控除の内容はそのままに2021年年末までに延長されました。

中古マンション購入の場合、住宅ローン控除を受けるための条件として「取得の日以前25年以内に建築されたものでなければならない」と定められています。
そのため、旧耐震基準のマンションでは、この住宅ローン控除を受けることができなくなってしまうのです。

ただ、旧耐震基準のマンションでも、一定の耐震補強工事を行なっているなど特定の条件を満たしている場合は「耐震基準適合証明書」を取得できることがあります。
そういったマンションは、住宅ローン控除を適用できる場合もあります。
可能性はゼロではありませんが、かなりレアケースであると言えるでしょう。

中古物件の「築年数」って? 後編に続く

 
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