リノベのコトバ（容積率）

建ぺい率は平面的な広さ制限ですが、容積率は、敷地面積に対しての延床面積を算出するものです。
 

・玄関、ベランダ、ロフトなどは延床面積に含まれない

容積率は建ぺい率と同じく％で表され、計算式は「（建築面積÷延床面積）×100」です。延床面積は各階の床面積の合計。つまり、容積率によって、土地に対する建物の規模が決まります。

延床面積には、玄関やバルコニー・ベランダ、ロフトなどは含みません。さらに、地下室やビルトインガレージなども含まれないため、結果的に容積率が緩和されます。これを「容積率の緩和の特例」といいます。
 

・用途地域別の容積率制限は？自治体によって条件が違うことも

容積率の上限は、都市計画によって定められているほか、自治体で条件が設けられている場合があります。土地計画で設定されている容積率は以下の通りです。

容積率　50・60・80・100・150・200％・・・ 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域

容積率　100・150・200・300・400・500%・・・ 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、
第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域

さらに、容積率は前面道路の幅によっても左右されます。計算式は「前面道路の幅×0.4×100」で、例えば前面道路が4mの場合、容積率は160％。たとえ都市計画で定められた容積率が200％でも、小さいほうを採用しなければならないため、容積率160％が上限となります。
 

・建築当時と容積率が変わっている場合も。建て替え時は要注意

建ぺい率・容積率は、建物が建てられた当時と変わっている可能性もあります。そのため、建築時は建築確認申請が下りた建物でも一度壊してしまうと、その土地に同じ規模の建物を建てられるとは限りません。

建築当時は法律に適合していたものの、法改正等で建ぺい率オーバーや容積率オーバーになってしまった建物を
「既存不適格建築物」といい、そのまま住むことやリノベーションして住むことは可能です。

ただし、10㎡を超える増築など、確認申請が必要な工事の場合は現行の建ぺい率・容積率に合わせる必要があります。その建物でどんなリノベーションが可能かについては、必ずプロに相談するようにしましょう。